高盛: 受人口萎缩与房价走低影响, 未来国内住宅需求将持续走低

失去的高地，如今正面临着“覆水难收”的局面。

曾经，绝大多数人包括我在内，都相信房价永远会上涨，人们的收入永远会上涨；据此大家投入重金买房，并贷款三十年还贷，如今随着房地产陷入下行周期，一个新的变化，正以意想不到的方式出现。

6月17日，高盛亚太地区首席经济学家安迪安竹与国内经济学家闪辉等人在报告中写道：“人口减少和城镇化放缓意味着住房的需求正在下滑，随着投资者出售房产，国内的投资性购房需求可能转为负值。”

该报告估算，未来10年间，国内城市住房的年需求将从2010年代的年均940万套，降至2025年至2030年间的年均410万套，也远低于2017年的年需求高峰2000万套。

这也意味着，未来我国的房地产，将真正迎来“房住不炒”的格局。

这份报告还指出，在房价预期持续下行的背景下，投资性房产持有者在可预期的未来内，可能将成为市场上的净卖方。

高盛称，这一悲观展望将再次加深外界对国内房地产市场前景的担忧。经历过年供过于求后，国内房地产行业已经陷入停滞，并深陷债务泥潭，持续承压。

这份报告不管怎么看，对普通人而言都是一个好消息。

当房住不炒，投资性购房行为开始得到遏制后，对那些真正刚需购房的家庭来说，一个更低的房价，显然有助于减轻他们的购房负担。

6月16日，统计局公布的数据显示，国内5月份新建住宅价格录得七个月来最大跌幅，这进一步凸显去年9月出台的地产刺激措施正逐渐失去效力。

总的来说，高盛能够做出这一预判，主要是基于人口结构性萎缩、房价持续下行以及市场供需逆转的大趋势。

以人口为例，我国90后人口较80后人口减少了4000多万，新生儿数量较8年前更是暴跌40%，结婚登记人数减少35%，直接导致刚需购房群体萎缩，同时城镇化率逼近68%的天花板，也进一步导致进城农民买房的红利消退。

房子是用来住的，当支撑房地产最重要的基石都不复存在的时候，房子本身作为一个行业，其住宅需求自然就会迎来下跌，且这个过程随着总人口的减少，是不可逆的。

从供需来看，失衡也非常大。

目前全国住房套户比已达1.16（100户对应116套房），远超国际警戒线1.1，空置率高达12.1%（三四线城市如山东聊城套户比1.35，河北保定1.42），叠加商品房库存金额达93万亿元（占GDP的70%），去化周期超30个月，需求端已经接近饱和。

对房子的需求已经无限饱和，一个家庭如果仅仅只是用来住，那么一套房足矣；但今天的商品房库存金额已经高达GDP的70%，如此庞大的库存，也很难支撑房地产继续新建住宅。

过去面对房地产问题，很多人的思路是国家一定会救，这种思考路径在过去来看是正确的，但今天房地产已经全面放开，如果是从市场的角度来看，房地产可能还要迎来一轮下行潮。

地产当然需要救，也没有人愿意看着地产下行带来财富蒸发效应。

但问题在于，房地产能够怎么救呢？有人说未来会放水，会出现大通胀，但目前货币供应量已经超过了GDP增速，这说明超发的货币并没有流向该流的地方，叠加现在的物价不涨，未来放水通胀，也很难很难。

所以从投资的角度来看，房地产已经很难再具备投资效益，这个时候如果还有人劝你买房投资，非蠢即坏。

高盛的模型也显示，房价下行趋势将通过“买涨不买跌”的心理，来进一步抑制投资买房兴趣，预计2025年房价中枢可能下移20%-25%，加剧市场观望情绪。

房地产作为GDP支柱产业（贡献率约25%），需求萎缩毫无疑问将拖累投资与消费链。最近几年我们看到的消费不足，投资信贷不足，本质上都是地产下行带来的负面效应。

除此之外，地产下行还会促使开发商被迫转型轻资产模式（如万科2024年亏损450亿元），行业集中度提升，中小企业加速出清。同时，地方土地财政萎缩（2024年一线城市出让金降23%），也可能倒逼财税改革，转向保障房和城市更新等民生领域。

换句话说，高盛的这份报告当然不能全信，但也从侧面揭示了未来我国房地产所面临的结构性风险。

从另一个角度来看，未来要想继续提振房地产行业，可能要从大基建时代迈入大维修时代，保障性住房、改善性住房，这些需求仍然存在，也必然是未来发力的重点。

从另一个角度来看，房价下跌也是好事。

房价下跌，意味着居民资产中房地产的占比会下降，这在减轻家庭负债的同时，还可以促使更多资源流入消费领域，实现经济体迈入消费的转型。

有一点可以确定的是，未来十年，我国房地产市场将进入“L型”调整期，核心特征是结构性分化与政策主导的弱复苏，而非全面下行。

按照高盛的预测，房价触底反弹或需等到2027年，也就是两年之后，届时我国房地产将实现软着陆，最终带来整个行业的全面复苏。

但这个过程，也一定是缓慢的。因为人口结构的不可逆趋势，会带来一系列变化。其中00后购房主力较90后将减少1.5亿，随着家庭人口模式的变化，未来的需求偏好也将转向小户型和适老化住宅。

另外随着城镇化进入尾声（68%），也将使新增需求从“数量”转向“质量”，人口流动加剧分化（新一线城市净流入50万 vs. 资源型城市人口流出3%）。

说到人口，也不得不提结婚。

结婚登记数连续9年下降（2023年768万对），单身户占比超30%，“婚房需求”萎缩，也让房地产需求持续下行，这也导致我国房地产市场租赁替代效应强化（深圳保障房入住率95%）。

高盛报告警示了我国房地产的结构性拐点，但绝非末日预言。未来市场将呈现“冰火两重天”格局——核心区抗跌与三四线塌陷并存，政策调控（如保障房与利率工具）可缓解短期阵痛，而人口趋势则重塑长期逻辑。

对普通人来说，这意味购房决策需更重实用性与区域潜力；对国家，则是推动经济转型、减轻地产依赖的契机。最终，房地产将从“黄金时代”步入“白银时代”，回归居住本质，与社会发展同步。

而投资和炒房，也势必将成为一个遥远的过去。房住不炒，才是未来不可阻挡的大趋势。

end.